Droits, conflits et assurances

La copropriété est une vie collective encadrée par le droit, et c'est le droit qui tranche les conflits entre copropriétaires. Impayés qui plombent la trésorerie, dégât des eaux à trois assureurs, décision d'assemblée contestée, syndic qui ne répond plus, chaque situation a sa procédure, ses délais et ses pièces. Cette rubrique les décrit telles qu'elles se pratiquent, sans dramatiser ni minimiser.

Les deux dossiers les plus fréquents ont chacun leur guide complet. L'impayé de charges, la procédure côté syndicat monte en puissance par paliers (relance, mise en demeure, déchéance du terme de l'article 19-2 qui rend exigible tout l'exercice, injonction de payer, jusqu'à la saisie), et chaque palier a ses conditions de forme, détaillées dans le guide du recouvrement. Le dégât des eaux, depuis 2018, la convention IRSI désigne un assureur unique pour gérer et indemniser jusqu'à 5 000 € HT par local, et c'est l'assureur de l'occupant sinistré, pas celui du responsable, et cette logique contre-intuitive est expliquée pas à pas dans le guide IRSI, schéma décisionnel compris.

Trois réflexes évitent l'essentiel des contentieux perdus :

• Les délais d'abord. Deux mois pour contester une décision d'AG (article 42), cinq jours ouvrés pour déclarer un sinistre, des prescriptions à cinq ans pour les charges. En copropriété, un délai dépassé ferme le recours avant même l'examen du fond.
• La preuve écrite, toujours. Recommandé avec accusé de réception, constat amiable, photographies datées. Le dossier se constitue au moment des faits, pas au moment du procès.
• L'escalade graduée. Courrier simple, puis mise en demeure, puis procédure. Sauter des étapes fait perdre du temps, et les juges regardent ce qui a été tenté à l'amiable.

Côté assurances, retenez la répartition des rôles, la multirisque immeuble du syndicat couvre les parties communes (elle est obligatoire depuis la loi ALUR), l'assurance habitation de l'occupant couvre son logement, et l'assurance PNO protège le propriétaire bailleur ou d'un lot vacant. La plupart des blocages de sinistres viennent d'un doute sur la frontière entre parties communes et parties privatives, que le règlement de copropriété tranche.

Définitions utiles, déchéance du terme, convention IRSI, mise en demeure. Et si votre question porte sur le vote qui a mal tourné plutôt que sur son exécution, le bon point d'entrée est la rubrique assemblée générale.