Glossaire
Les mots de la copropriété
70 termes définis en clair, avec leur enjeu pratique, parce qu'en copropriété une confusion de vocabulaire finit souvent en litige. Classés par famille pour retrouver vite le bon.
La gouvernance
Assemblée générale (AG)
Réunion de tous les copropriétaires qui prend, par votes, les décisions de la copropriété : budget, travaux, syndic. Elle se tient au moins une fois par an.
Ordre du jour
Liste des questions soumises au vote de l'assemblée, jointe à la convocation. Rien ne peut être voté valablement en dehors des questions qui y figurent.
Résolution
Question inscrite à l'ordre du jour et soumise au vote de l'assemblée générale ; chaque résolution se vote séparément, à la majorité que la loi lui assigne.
Quorum
Contrairement aux associations, l'assemblée générale de copropriété n'a pas de quorum : elle délibère valablement quel que soit le nombre de présents.
Feuille de présence
Document obligatoire de l'AG listant présents, représentés et votants par correspondance avec leurs tantièmes : elle prouve la régularité des votes.
Majorité de l'article 24 (majorité simple)
Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. C'est la majorité par défaut.
Majorité de l'article 25 (majorité absolue)
Majorité des voix de TOUS les copropriétaires — présents, représentés et absents. Requise notamment pour désigner le syndic et voter certains travaux d'amélioration.
Majorité de l'article 26 (double majorité)
Double condition : la majorité en nombre de tous les copropriétaires ET les deux tiers des voix. Exigée pour les actes les plus graves (aliénations, règlement).
Copropriétaire opposant
Copropriétaire qui a voté contre une décision adoptée par l'assemblée générale ; ce statut lui ouvre le droit de la contester en justice pendant deux mois.
Copropriétaire défaillant
Copropriétaire ni présent ni représenté à l'assemblée générale ; comme l'opposant, il peut contester les décisions dans les deux mois de la notification du PV.
Quitus (au syndic)
Résolution facultative par laquelle l'assemblée ratifie la gestion du syndic. Elle ne couvre que les actes connus et n'efface pas les fautes cachées.
Conseil syndical
Copropriétaires élus, bénévoles, qui assistent le syndic et contrôlent sa gestion : avis, vérification des comptes, mise en concurrence des syndics.
Délégation de pouvoirs au conseil syndical
Depuis 2019, l'assemblée peut déléguer au conseil syndical certaines décisions de majorité simple, pour deux ans au plus et dans un budget qu'elle fixe.
Syndic
Mandataire du syndicat : il administre l'immeuble, exécute les décisions d'assemblée et tient les comptes. Professionnel, bénévole ou coopératif.
Syndic bénévole
Copropriétaire élu par l'assemblée pour exercer les fonctions de syndic, sans carte professionnelle. Mêmes missions et mêmes responsabilités qu'un pro.
Syndic provisoire
Le premier syndic d'une copropriété neuve, désigné par le règlement : son mandat court jusqu'à la première assemblée, qui doit pouvoir choisir librement.
Syndicat des copropriétaires
Collectivité formée de plein droit par tous les copropriétaires. Dotée de la personnalité civile, elle décide en assemblée et est représentée par le syndic.
Syndicat secondaire
Dans un ensemble de plusieurs bâtiments, syndicat propre à un bâtiment pour gérer ses affaires internes (article 27), sans quitter le syndicat principal.
Union de syndicats
Groupement doté de la personnalité civile qui gère des éléments communs à plusieurs copropriétés (chaufferie, parc, voie privée), prévu par l'article 29.
Les charges et les comptes
Charges de copropriété
Dépenses de l'immeuble réparties entre copropriétaires : charges générales (aux tantièmes), charges spéciales (selon l'utilité de l'équipement pour chaque lot).
Charges spéciales
Charges attachées aux parties communes spéciales : seuls les copropriétaires du bâtiment ou de l'escalier concerné les payent, selon la grille du règlement.
Clé de répartition
La règle du règlement qui détermine qui paie quoi : tantièmes généraux pour la conservation de l'immeuble, critère d'utilité pour les équipements.
Grille de répartition
Le tableau du règlement qui croise lots et catégories de charges : pour chaque lot, sa quote-part dans chaque clé (générale, spéciale, équipements).
Quote-part
Fraction des charges communes qui revient à un lot, calculée en appliquant ses tantièmes au montant total de la dépense.
Tantième
Quote-part des parties communes attachée à un lot, exprimée en millièmes. Les tantièmes répartissent les charges et donnent le nombre de voix en assemblée générale.
Millièmes
Autre nom des tantièmes lorsque la copropriété est divisée en 1 000 parts : la quote-part de chaque lot dans les parties communes et les charges.
Budget prévisionnel
Prévision annuelle des dépenses courantes, votée en assemblée à la majorité simple et financée par des provisions trimestrielles égales au quart du budget.
Appel de fonds
Demande de paiement du syndic aux copropriétaires : provisions trimestrielles du budget, cotisation au fonds de travaux, provisions pour travaux votés.
Avance de trésorerie
Réserve permanente et facultative (l'ancien « fonds de roulement »), plafonnée à 1/6e du budget. Elle amortit les décalages de paiement et revient au vendeur.
Fonds de travaux
Épargne obligatoire (article 14-2-1) : au moins 5 % du budget par an, sur compte séparé, pour les gros travaux. Attachée au lot, jamais remboursée au vendeur.
Compte bancaire séparé
Compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, obligatoire, sur lequel transitent tous les fonds de la copropriété — distincts de ceux du syndic.
Mise en demeure
Dernier avertissement formel avant poursuites, envoyé en recommandé avec accusé de réception. En copropriété, elle déclenche le délai de 30 jours de l'article 19-2.
Déchéance du terme
Article 19-2 : après une mise en demeure restée 30 jours sans effet, toutes les provisions non échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles.
Superprivilège du syndicat
Garantie légale du syndicat sur le prix de vente d'un lot : les charges récentes passent avant la plupart des créanciers, banque hypothécaire comprise.
Hypothèque légale du syndicat
Sûreté que le syndicat peut inscrire sur le lot d'un copropriétaire débiteur pour garantir les charges impayées, sans passer par un juge.
Opposition sur mutation
Acte par lequel le syndic bloque chez le notaire les sommes dues au syndicat à la vente d'un lot : quinze jours pour agir après l'avis de mutation.
Certificat de l'article 20
Certificat du syndic, daté de moins d'un mois, attestant qu'un acquéreur déjà copropriétaire ne doit rien au syndicat. Sans lui, pas d'acte de vente.
Le bâti et les travaux
Parties communes
Les parties de l'immeuble affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux : sol, gros œuvre, escaliers, canalisations…
Parties privatives
Parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire : l'intérieur du logement, la cave, le parking (article 2 de la loi de 1965).
Parties communes spéciales
Parties communes affectées à certains copropriétaires seulement (un bâtiment, une cage d'escalier) : eux seuls en paient les charges et votent dessus.
Parties communes à jouissance privative
Partie commune dont un seul lot a l'usage exclusif (jardin, terrasse) : elle reste commune, mais son entretien courant pèse sur le bénéficiaire.
Lot de copropriété
Unité formée d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. Appartement, cave, parking ou commerce : chacun est un lot avec ses tantièmes.
Superficie Carrez
Surface privative légale d'un lot (planchers clos et couverts, hauteur ≥ 1,80 m), obligatoire dans l'acte de vente ; erreur de plus de 5 % = prix réduit.
Carnet d'entretien
Document obligatoire tenu par le syndic, qui retrace la vie technique de l'immeuble : travaux réalisés, contrats de maintenance, assurances, intervenants.
Diagnostic technique global (DTG)
Examen complet de l'immeuble par un professionnel indépendant, état apparent, conformité, performance énergétique et travaux à prévoir sur dix ans.
Plan pluriannuel de travaux (PPT)
Programme décennal des travaux de la copropriété — liste, priorités, coûts, échéancier — obligatoire pour les immeubles d'habitation de plus de 15 ans.
Surélévation
Création d'étages sur l'immeuble, par le syndicat ou par cession du droit de construire : majorité renforcée en assemblée, priorité au dernier étage.
Droit de priorité (surélévation)
En cas de surélévation de l'immeuble, les copropriétaires du dernier étage sont prioritaires pour acquérir les locaux créés ou le droit de construire (article 35).
Droit à la prise
Droit d'installer à ses frais une borne de recharge sur sa place de parking : le syndicat ne peut s'y opposer que pour un motif sérieux, devant le juge.
Copropriété horizontale
Copropriété de maisons posées sur un terrain commun : chaque maison est un lot, le sol reste partie commune, et la loi de 1965 s'applique comme en immeuble.
Les textes et les régimes
Règlement de copropriété
Le document contractuel qui organise la vie de l'immeuble : destination, usage des parties privatives et communes, répartition des charges. Il s'impose à tous.
Règlement intérieur
Document voté en AG qui précise la vie courante (local vélos, poubelles, horaires) ; il ne peut rien ajouter de contraignant au règlement de copropriété.
État descriptif de division (EDD)
Document qui découpe l'immeuble en lots numérotés et attribue à chacun sa quote-part de parties communes (tantièmes). Annexé au règlement de copropriété.
Modificatif d'EDD
Acte notarié qui modifie l'état descriptif de division : division ou réunion de lots, changement de tantièmes. Publié au service de la publicité foncière.
Convention IRSI
Accord entre assureurs qui désigne un assureur unique, celui de l'occupant sinistré, pour gérer dégâts des eaux et incendies jusqu'à 5 000 € HT par local.
Multirisque immeuble (MRI)
Assurance souscrite par le syndicat : elle répare l'immeuble sinistré (incendie, dégât des eaux, tempête) et couvre sa responsabilité civile.
Scission de copropriété
Article 28 : un ou plusieurs bâtiments quittent la copropriété pour former des syndicats autonomes, avec partage des communs, des dettes et du fonds travaux.
ASL (association syndicale libre)
Groupement de propriétaires gérant des équipements communs à plusieurs propriétés (voirie, espaces verts de lotissement). Proche de la copropriété, en plus souple.
AFUL (association foncière urbaine libre)
Variante urbaine de l'ASL : elle regroupe des propriétaires pour des opérations foncières groupées (remembrement, réhabilitation) ou des équipements communs.
Copropriété en difficulté
Copropriété dont l'équilibre financier est compromis : mandataire ad hoc dès 25 % d'impayés, puis administrateur provisoire si la gestion est bloquée.
Plan de sauvegarde
Dispositif public piloté par le préfet pour redresser les copropriétés très dégradées : aides renforcées, travaux, accompagnement social et juridique sur cinq ans.
Mandat ad hoc
Alerte judiciaire : à 25 % d'impayés (15 % au-delà de 200 lots), le juge nomme un mandataire qui diagnostique la copropriété et propose un redressement.
Administrateur provisoire
Professionnel désigné par le juge pour redresser une copropriété en difficulté ; il prend les pouvoirs du syndic et, en partie, ceux de l'assemblée générale.
Le métier et les contrats
Contrat type de syndic
Modèle obligatoire depuis 2015 : forfait annuel « tout sauf », liste limitative des prestations facturables en plus, durée et révocation encadrées.
Prestations particulières
Les seules prestations qu'un syndic peut facturer hors forfait, listées limitativement par le contrat type : mise en demeure, état daté, AG supplémentaire.
Honoraires travaux du syndic
Rémunération du syndic sur les travaux votés hors budget : elle se vote en assemblée, à la même séance que les travaux, en pourcentage ou au forfait.
Extranet de copropriété
Espace en ligne sécurisé que le syndic professionnel doit offrir : documents de gestion classés par catégories, ouverts aux copropriétaires et au conseil.
État daté
Document établi par le syndic à la vente d'un lot : sommes dues par le vendeur et charges qui incomberont à l'acquéreur. Son prix est plafonné par décret.
Fiche synthétique
Carte d'identité de la copropriété, mise à jour chaque année par le syndic : données financières et techniques essentielles, remise à tout acquéreur.
Immatriculation des copropriétés
Enregistrement obligatoire de tout syndicat d'habitation au registre national tenu par l'ANAH, avec mise à jour annuelle des données financières.
Le glossaire s'enrichit au fil des guides. Un terme vous manque ? Demandez-le, il sera ajouté.
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